不動産投資入門 講義No.１８
第６部 物件購入の流れについて
（１）物件の購入の流れはどのように進むのか？
まずは物件情報サイトなどネットで検索すれば出てくる「楽待」や「健美家」などで気になる物件を見つけます。
物件を取り扱っている不動産会社に詳しい資料を貰って、物件の確認をしてみたい場合は、取り扱っている不動産会社に内覧を依頼します。
※満室の場合は室内の状況は確認はできませんが、写真などわかる書類を用意してもらうといいでしょう。
物件が気に入った場合は、「不動産購入申込書」俗に言う「買付」に希望の条件を書いて（仲介業者指導の元）売主に提出します。
次に金融機関に融資の相談をします。物件の情報や個人の情報で必要な書類を提出して仮審査を受けます。
次に物件についての金額など売主の合意を得たら、不動産会社が作成した重要事項説明書および契約書の確認をして、不備がなければ契約締結の手続きに入ります。
その後融資の本審査から融資承認を貰って、金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。そして物件を管理してくれそうな管理会社を選定していおいて、最後の決済および物件の引き渡しを受けると言う流れになります。
※基本的な流れについて説明しています。実際には買付から融資承認を得てから契約する場合の方が多いです。
ポイント：基本の流れを理解して、その通り行くと思っていては、本番があまりにも違いすぎる場合、混乱してしまうかも知れませんので先にお伝えすると、上記の例の融資特約付きになり、本番では不動産投資の世界には融資特約はあまりつけないものだと予め理解しておく必要が有ります。
（２）購入意思表示は買付申込書で行う
気に入った物件があり、購入を前向きに検討している場合は、物件の売主に対して購入の意思表示を掲示する必要があります。
この意思表示を、「買付」つまり、不動産購入申込書に、購入希望条件や希望価格、融資特約の有無を記載して、購入する意思がある旨を、不動産仲介業者を通じて意思を伝えてもらいます。
ただし、一度購入希望条件や価格など掲示した場合は、あとで変更はできないので、意思表示「買付」を出す前に、じっくり考えて記載する必要があります。
そして、申し込みが殺到する良い物件の場合は、「買付」の順番で判断する場合と、融資が決まった順番や現金で購入する人が優先される場合もありますので、意思が固まった段階で素早く行動に移すことが、物件を取得する秘訣かも知れません。
ポイント：融資利用の特約とは、融資が仮に通らなかった場合は、仮に契約を行っていたとしても白紙解約ができるというものでありますが、現実問題で言いますと買付に融資利用の特約がある場合は、買付という効力は弱くなり、後から出してくる買付で融資特約がない場合は、後者を優先する場合が殆どです。
講義No.１８のまとめ、Q&A
買付には法的な拘束力はなく、買付を売主に提出したとしても、物件を止めておくことは確実ではなく、物件が止められずに、２番手、３番手と申し込みをもらう場合も有ります。
ですので、融資の相談も含めて早め早めの行動が必要になります。
質問：買付に書く条件は何を書けばいいのですか？
回答：基本的には不動産業者が買付を作成します。条件については経験豊富な営業マンにお願いをしたほうがよく、その人のためになるようなことを書いてくれますので、わからない場合は不動産業者と相談して進めて見ましょう。
質問：購入希望価格に満たない場合はどうなりますか？
回答：売主サイドの希望価格が提示されるか、全くの拒否を突っぱねられるかになります。売主サイドから歩み寄ってくる場合は、買主としてどのくらい歩み寄れるのか判断して、サイド希望の価格を提示することができます。
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