不動産投資入門 講義No.１５
（１３）物件探しの注意点
物件を探すのに、自分が欲しい物件の条件に当てはまった物件情報をまずは集めて、これだったら理想的な条件ではないけれども妥協できる範囲であると理解できる物件を購入するのが、不動産投資で物件購入できる近道です。
逆に言えば、理想が高すぎて妥協できるポイントを見つけられない場合、物件の取得ができなくなってしまいます。
理想にぴったりと当てはまった「白馬に乗った王子様」は不動産投資の世界にも存在していません。
あと地元への拘りが強いと言うのも問題です。地元の地域が、賃貸需要があるのであれば大丈夫ですが、過疎化が進んでいるなど、今後状況が厳しくなるような場所での不動産投資は、リスクが高いと言えます。
地元が厳しいのであれば、県単位で不動産投資物件情報を集めるべきです。
自宅と同じ県や、隣の県であれば金融機関の融資可能エリアとなる為、物件取得エリアを、賃貸需要があるエリアで絞ったとしても、かなり広範囲で物件が探せます。
未公開物件については、注意が必要です。誰にとって未公開物件であるのか理解すると、売れにく不動産ですから、何も未公開にしておく必要はなく、もしくは不動産売買（不動産業界のルール）では、未公開物件にしてはならない条件も有り、実は市場では物件情報が出回ってはいるが、未公開や非公開などと言って、物件を紹介するという「やり方」もあるようなので、いい物件であればいいのですが、ほとんどがいい物件と言えるレベルではないようです。
ポイント：物件探しに１００%は存在しません。つまり理想的な物件ではなく、理想に近い物件であれば物件取得可能と言えます。
妥協できる範囲にリスクがない場合のみ物件を購入しましょう。
第５部 金融機関の融資の仕組み
（１）お金はどこが貸してくれるのか？
不動産投資を行う上で、金融機関からの資金提供を受けますが、金融機関にも種類が存在します。
都市銀行（メガバンク）
都市圏には必ず存在しているのがメガバンクです。大型の融資を好み、金利は低くなりますが、融資の審査が厳しいです。
地方銀行
都市銀行よりは規模が小さくなり、特定のエリアで融資活動を行なっています。
融資の審査については、厳しめですが都市銀行よりは多少は緩くなります。
信用金庫・信用組合
町のパートナーとして、その町の融資先を大事にしている傾向です。融資の審査はハードルが大きく下がりますが、その分金利が高くなります。
ノンバンク
系列銀行から資金を借り入れて融資業務を行う金融機関です。
融資の審査も緩くなりますが、金利に関してはかなり高くなります。
ポイント：物件の種類によって金融機関を使い分けするのがいいでしょう！都市銀行は必ずしも付き合いをしなければいけない訳ではなく、小回りがきく信用金庫や信用組合と長いお付き合いをして、必要であれば都市銀行と付き合いをする程度でも構いません。
講義No.１５のまとめ、Q & A
信用金庫や信用組合であっても、付き合いが長くなり信用力がつけば、金利は下げてくれるようになります。
我々は信用金庫から賃貸マンションの資金提供を受けるとき、金利は１%台で調達をしています。
これは地方銀行とほぼ同等の金利になります。逆にメガバンクであれば、１％を切ってはきますが、融資の審査も遅く、小回りも利きません。
金融機関はバランスが大事です。
質問：物件紹介時にノンバンクの金融機関がすでにセットで用意されています。
他の金融機関と付き合いを持ったほうがいいですか？
回答：もちろん他の金融機関と関係を持ったほうがいいです。例えば、物件紹介を受けた資料を、他の金融機関にも相談を持ちかけましょう。その時の回答次第では、いい物件かを見極める判断になるかも知れません。
※ノンバンクは基本融資の審査は緩く金利が高い。なぜ最初から物件紹介時にノンバンクを紹介してくるのか疑問に思うことです。
質問：妥協して物件を買う訳ですか？妥協ポイントを教えてください。
回答：まず大前提として、物件を所有し続けられるか！？これがクリアしているのであれば、場所や空室率などリスクを解消していき、購入に至るということです。所有し続けられるとは、貸せる場所だし、キャッシュフローでお金が手元に残る物件であると言うことです。
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