不動産投資入門 講義No.１３
（９）不動産業者はどうやって探すの？
不動産業者を探す場合、専門としている分野をはっきりと確認した方が遠回りせずに済みます！
不動産賃貸業者や、売買は行ってはいるが、自分が住む用の住宅を扱っている不動産業者の場合も希の収益不動産情報にはたどり着けません。
やはり、不動産でも賃貸マンションや区分でも人に貸す収益物件を扱っている不動産屋とコミットをすることがまず重要なことです。
次に、収益物件を扱っている不動産業者を見つけたとしても、業者の営業マンがしっかりとした仕事をしてくれるのかも、チェックするポイントでもあります。
どんな物件が欲しいのかの、要望に答えてくれるのか？
又は、物件紹介のみならず力のある金融機関の紹介や、不動産投資のアドバイス・税金の知識など有しているスペシャリストに当たるまでは、ひたすら営業マンに会うことをオススメします。
ポイント：正直に言いまして、スペシャリストの営業マンは居るのはいますが、ほんの一握りです。ほとんどの営業マンがインセンティブ欲しさで働いている。つまり自分の為だけに働いている人が多いです。そんな中でも、自分の為だけではなく、人が喜んでくれるから働き甲斐がある感じている人、一生懸命仕事をしている人を見つけたら、宝を見つけと言っても過言ではありませんので、しっかりとお付き合いをして行きましょう！
（１０）物件の種類別のチェックポイント
収益を生み出す不動産の種類は、大きく分けると４つです。
賃貸マンションやビル・木造のアパート・区分所有マンション・一戸建て。
まず、賃貸マンションやビルは建物の構造を必ずチェックしましょう。
鉄筋コンクリート造なのか、鉄骨造なのかによって、法定耐用年数が変わってきますので、残存耐用年数をチェックして２０年以上残っていれば合格圏で、２５年以上残っていれば、合格といったところですが、あとは利回りと相談になります。
木造のアパートは、まず法定耐用年数が極めて短く、２２年の耐用年数を消化している物件が大半になります。ですので耐用年数というより利回り重視で物件をチェックしてみましょう。
区分所有マンションの場合は、まず利便性が一番です。外観や室内の状況も影響はありますが、まずは何と言っても駅近物件が好まれます。
一戸建ての場合は、ファミリー層が借り手になる場合が多いので、小学校や病院といった生活至便なエリアであれば貸しやすくなります。駅までの距離は重要視せずに、逆に駐車場がついているなどメリットがあれば貸しやすいと言えるでしょう。
ポイント：不動産投資の本やテキストでは、ほぼ上記のような回答で書いていますが、私がまずチェックするポイントは、CF（キャッシュフロー）が幾ら残るのか？が重要なポイントだと思っています。CFさえ十分に手元に残れば、古い一戸建てを買って修理が必要になったとしても、費用の捻出も容易くなります。
講義No.１３のまとめ、Q＆A
いい営業マンに出会うと、物件のチェックポイントも予め物件情報をいただいた段階で教えてくれます。不動産投資の成功のポイントは如何にいい営業マンに出会えるかが鍵を握っています。
いい営業マンに出会えるポイントは、ひたすら沢山の営業マンに会うということです。
質問：収益物件を扱っている業者以外の業者からも収益物件の紹介を受けましたが、扱っているものなのですか？
回答：専門としている物件が住宅であっても、収益物件の売却依頼を受けたりもします。しかし、数の種類が少ないというのと、その紹介をしてくれた営業マンに収益不動産の知識があるのかがポイントだと思います。
質問：いい営業マンとはどんな人ですか？
回答：あなたのために収益物件の紹介を、自分ごとのように感じてくれる人はいい人です。ほとんどの営業マンが手数料欲しさがにじみ出ますが、それを感じない利益度返しの人は、いい人であると私は感じています。
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