不動産投資入門 講義No.１２
（７）不動産業者の３種類の取引形態とは？
不動産の取引を行う場合、不動産業者との何らかの関わり合いがあって取引が成立します。取引形態は不動産業者間でも必ず明記が定められていて、その種類について説明をしていきます。
１、媒介（仲介）
不動産業者が売主と買主を仲介するケースです。売主の場合は、不動産の売却依頼を不動産業者に委託して、その情報を元に買主となるべく人に物件を紹介して、取引を円滑に行うべく業務を遂行します。
売主と買主互いに別の仲介会社に、売却と購入の依頼をしている場合や、売主も買主も同じ不動産業者のときもありますが、いずれにせよ取引が成立すると仲介手数料という報酬が発生します。
※売主、買主が同じ不動産業者の場合は、売主からも買主からも仲介報酬がもらえる。俗にいう両手取引となります。
２、代理
不動産業者が売主の代理人として取引を行います。代理の場合は売主と同じ権限を持つというのが特徴で、買主からすると通常は代理の不動産業者に仲介手数料を支払う必要はありません。
３、不動産業者が売主
不動産業者が自ら売主となって買主と直接取引を行うケースです。この場合は直接の取引になりますので仲介手数料は発生しません。しかし、不動産業者が売主であっても、購入の依頼を仲介会社に依頼して成立した取引については、買主として仲介手数料が発生します。
ポイント：一般的に取引において代理はほぼ行われておりません。ただし、不動産業者が売主となる場合、直接買主と取引をする場合は手数料は発生しませんが、間に仲介業者が入っている場合は、買主も売主も仲介手数料が発生します。また、売主が不動産業者の場合は瑕疵担保責任という義務が２年間発生するのも特徴です。
（８）不動産物件資料（マイソク）
マイソクというのはA４サイズほどの物件の詳細情報が書いている物件資料のことです。業界ではマイソクと呼ばれているそうですが、一般的なアマチュア不動産投資家の間の話であり、プロの不動産投資家や不動産業者は、マイソクとは言わず、物件資料や、資料と言います。
物件の検索サイトでは、詳細な物件情報が記載されておらず、その物件を取り扱っている不動産業者にマイソクを取り寄せるという流れになります。
マイソクには詳しい住居表示や地番（地番とは土地の振られた番号・住居表示とは異なる）が書かれていて、住居表示はグーグルマップを用いると物件の場所が特定できます。
不動産投資の本や、不動産投資スクールではマイソクに書かれた住所から路線価を調べようと良く書いていますが、長年プロの不動産投資をしている私はそんなことはしたことがありません。
要するに、土地と建物の積算評価を出してみよう！という試みですが、それは物件資料（マイソク）と謄本を金融機関に提出すれば、金融機関から見た積算評価を出してもらえるし、銀行から見た物件評価の方が実際に融資が満額下りるのか確認できるため、私は行なっていないという意味です。
ポイント：不動産歴１４年の私ですら、最近私の不動産投資を教える顧客からマイソクのことを聞きました。要するに表面的な不動産投資の宣伝文句として使われる用語であると解釈しています。我々プロはいまでも物件資料や資料と読んでいます。それだけ表と裏では用語や、実務上の知識が異なることだと認識していただければと思います。
講義No.１２のまとめ、Q & A
私からみると、不動産投資スクールで教えられているテキストや、書店で売られている本などは、不動産投資の知識として全体理解のために知っておいたほうがいい知識ではありますが、学校の勉強と同じように考えていただければと思います。
要するに、社会では何の役にも立たないようなことを教えている。それは全体知識として知っておいた方がいいだけではありますが、実践では役に立たないことの方が多いと認識していただければと思います。
Q & A
質問：マイソクの取り寄せ方はどうやるのですか？
回答：ポータルサイトに書いている物件を取り扱っている不動産業者に問い合わせをしたらマイソクはいただけます。
質問：不動産を売りたいものですが、不動産屋に直接売った場合も手数料はかからないのですか？
回答：その通りです。あなたが不動産の売主として直接不動産屋に売却した場合は仲介手数料は発生しません。しかし、その取引の間に仲介業者が絡んでいる場合は、仲介手数料が発生しますから注意が必要です。
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