不動産投資入門 講義No.１１
（５）建物の価値評価の算出方法
ここでは一般論と、実際の取引との両方をお伝えしていきます。
《一般論》本や不動産投資の教科書に書かれていることが一般論になります。
建物というのは再調達価格というものがあり、１平方メートルあたりの建物構造ごとに単価が分かれています。
※再調達価格とは、現在の建物の価格の事を指します。
●鉄筋コンクリート造：２０万円
●重量鉄骨造：１７万円
●軽量鉄骨造：１３〜１５万円
●木造１５万円
法定耐用年数も再調達価格の算出に必要になります。法定耐用年数は建物の構造によって、それぞれ設定されている税務上の耐用年数です。
●鉄筋コンクリート造：４７年
●重量鉄骨造：３４年
●軽量鉄骨造：１９年〜２７年
●木造：２２年
建物の価値評価の算出方法
新築後、築年数が経過するごとに建物の評価が減少していきますが、築年数が法定耐用年数に達した時に、建物の評価額はゼロ円となります。※建物が老朽化していたとしても、使用上問題がなければ耐用年数が無くなったとしても何の問題もありません。
算出方法
再調達価格×建物面積÷法定耐用年数×残存耐用年数（法定耐用年数から築年数を差し引いた年数）で算出できます。
《実際の取引》
実際の取引では、一般論の建物の再調達価格を導き出して建物の金額を決めるわけではありません。あくまでも教科書ということになり、その理由を説明していきます。
（一般論の建物の再調達価格）
１棟賃貸マンション、価格２３０００万、利回り８%、鉄筋コンクリート造、築年月1990年３月（築29年）、建物面積１０６０平米、
※再調達価格は、鉄筋コンクリート造なので、２０万円で設定
※建物面積は１０６０平米
※法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造なので４７年
※残存耐用年数は築２９年なので、47−29＝１８年
建物評価額：200,000×1,064÷４７×１８＝81,497,872円
本来であれば上記のような計算で建物価格を導いて、売買をする時に、不動産の価格を土地と建物でわけて契約書に明記していきますが、実際の取引でこのように計算している人はほとんど居ません。
最大の理由：不動産売買における土地と建物を分ける場合の算出方法は、固定資産税評価額の按分です。その場合たいていは土地52%、建物48%ぐらいになり（物件によって違います）この計算でいくと、建物の価格は11,040万になります。
ポイント：一長一短ではありません。再調達価格の算出だと、上記の例の場合、土地代金が14,851万になって、土地相場とかけ離れた土地代金になる。中古物件は買った買主が売る場合、建物の代金を低くしたい（消費税が安くなる）が、土地代金を上げなければならないので、やはり現実的ではないです。
あんまり、土地を高くして建物を低くして、消費税の支払い義務を抑えると税務署から怒られてしまいます。
やはり、実際の取引では下記の例の土地11,040万と建物11,960万が、売主買主共に現実的な数字になると言えます。
（６）物件検索サイトと不動産情報の収集
物件の検索サイトには、ポータルサイトと自社運営サイトの２種類があります。
ポータルサイトは複数の不動産業者が取り扱い物件を掲載するため、全体の掲載件数が非常に多くなるのが特徴です。
自社運営サイトは、その不動産業者が取り扱う物件情報のみ掲載しています。
多くの不動産投資家が使うポータルサイトは、「健美家」と「楽待」になりますが、互いに物件掲載数が多いため、各物件検索サイトでエリアや物件価格、利回りなどを指定して物件探しをするのが基本です。
本や不動産投資のテキストではこのような物件探しを教えてくれるのが一般的ですが、我々不動産投資のプロ講師から言わせてもらうと、我々は上記のようなポータルサイトで物件を購入したことがありません。
《不動産情報のカラクリ》
ここでは少しだけ我々不動産投資のプロがなぜポータルサイトから物件を買わないのか、その裏側をご紹介します。
ポータルサイト：我々がいう表の物件情報で売れにく物件などを取り扱う情報掲載サイト
誰もが知っている物件情報には我々は価値があまりないと考えていて、本来知っておかなければならない知識として、多くの人にあまり知られていない物件情報もあると理解しておいた方がいいというのがポイントです。
つまり、多くの人が知らない物件情報は、「お宝物件」が多く、一般的な物件価格より安価で購入できる可能性が高いです。
この辺りのお話は応用的なお話になるので、私は対面でお会いできる方のみセミナーという形で皆さんにお話をさせていただいております。
【不動産投資セミナーについては、当ページの一番下に紹介していますので、そちらからお願いします】
ポイント：先ずは基本的な物件探しはポータルサイトで物件を探してみましょう。もし探してみて、いい物件が見当たらないという場合は、一度私のセミナーに来ていただければ分かっていただけると思います。
私は賃貸マンション２１棟、区分や戸建て、店舗など１００件以上も取引をした経験があります。もし誰かに知識や経験を学びたい場合は、圧倒的に不動産投資がうまい人から学んだ方がいいと私は考えています。
講義No.１１のまとめ、Q & A
建物の価格算出方法や、物件探しについても言えることですが、みんなができるような事には価値はありません。
みんながやっていないが、その人だけが知っているノウハウに価値があると言えますが、そのノウハウの方法がネットを調べれば出てくるようなものであれば価値は無いと言えます。
価値があるということは、みんなが知らないが上、ネットでどこを探しても出てこないという情報やノウハウには価値が高いと言えます。
質問：建物の価格はどのようにして決めたらいいのですか？
回答：多くの場合は不動産仲介業者が契約書を作りますので、そこに記載されている場合が多いです。大手不動産仲介の場合は必ず記載しています。
たいていの場合固定資産税評価額の按分で土地と建物を計算します。売主買主それがフェアになりますが、中には売主が建物を安く記載してくれと依頼がありますが、それはお互いフェアでは無いので、不動産仲介の人と相談した結果、お互いに違う価格という風に落ち着きましたが、税務署に怒られたく無いので、正攻法の固定資産税評価額の按分が一番無難です。
※固定資産税評価額も国が算定しています。
質問：ポータルサイトでもいい物件は見つかりますか？
回答：何をもっていい物件かを知ることが大事です。いい物件と思っていても実はもっともっといい物件がこの世には存在しています。ですが、白馬に乗った王子様は不動産の世界にもいません。建物よし、利回りよし、しかしエリアがちょっと、、という場合もあります。問題は所有し続けられる物件かどうかだと私は考えています。
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