不動産投資入門 講義No.１０
（３）物件価格はどのようにして決まるのか？
物件の価格というのは、物件を査定をする人間によって決まる場合と、売主の意向によって決まる場合があります。
不動産市場状況によって、売値を算定するのが「決まり価格」要するに売れるであろう金額になりますが、中にはその「決まり価格」では売りたくない売主もいるのが相場というものです。
要するに相場とはかけ離れた売値で売りたい訳であり、利回りでいうと下がる訳です。ですが、なぜこのようなことをするのかについては、様々な条件が見え隠れします。
●安く売りたくはないが高い金額であれば売ってもいいと考えているのか！？
●物件は売りたいが、まずは高い金額から挑戦してみたいのか！？
物件の価格を高く設定しても売れる訳はない？ いえ、そうとも限りません！
物件というのは気に入った人がいるから買うようなものなので、いくら価格が高かったとしても、買いたい人が気に入ったら買うのです。
しかし、売れない場合もまた然り。いつまでも高い金額で売りに出している物件も、市場に出回り尽くして、誰もが知っている物件になると、今度はちょっと価格の変化を加えたところで、見向きもされないのです。
ここでは大幅な値下げを求められ、かなり大きな変化を起こすことにより、また注目を集める物件に早変わりするのです。
ポイント：不動産市場は、売主・買主の様々な思いで成り立っていますが、モノが売れる原理は同じです。みんなが欲しいと思えば値段は釣り上がり、みんなが手放し出したら、値段は下がる傾向にあります。
その中でも適正な価格を見極めて不動産投資を行うことで、リスクを軽減できるので、自分の軸をブレさせるのは禁物です。
（４）４種類の土地の価格指標
不動産は需要と供給のバランスでその価格が決まります。
土地というのは何をするにしても最も価値があり、上物（建物）の使用用途によっては最大限までパフォーマンスを発揮できたりする土台になります。
商業地域であれば商業ビルは容積率（土地に対する上物の建物をどれだけの容量建てれるか？）もしくは、分譲マンションや賃貸マンションの建築にも土地が必要になります。
もちろん住宅を建てる場合も、アパートを建てる場合も土地が必要になります。
それだけ使用用途がある土地ですから、相続時の税制上の問題や、取引上の不都合が生じないように、４種類の価格指標が存在しているのです。
１、実勢価格
現在流通されている土地がいくらぐらいで取引がされているのかを図る価格であり、相場というよりは「即決価格」を意味しています。
２、公示地価・基準地価
毎年１月１日に定められた場所の土地の値段が決められます。よく指標地になるのが大阪の梅田や、東京の銀座です。
３、相続税評価額（相続税路線価）
路線価と呼ばれている土地の基準価格です。路線価図というのは国税庁のウェブサイトでネットから閲覧できます。１平方メートル当たりの単価を千円単位で掲載されていて、路線価２００（所有の土地の前の前面道路に書いています）で、土地を１００平方メートル所有している場合は、その土地の路線価評価額は２０００万になります。
※路線価はあくまでも相続税の計算上の金額算定に使います。実勢価格よりも低くなる場合の方が多いので、あくまでも土地取引の目明日になるぐらいのものです。
４、固定資産税評価額
不動産には評価証明証というものがあり、役所で取得できるものですが、不動産の土地と建物の評価金額が記載されています。その金額をもとに固定資産税や都市計画税が決められます。こちらもあくまでも不動産取引における目明日となりますが、金融機関も求める書類になりますし、所有権移転にも使用するため決済日（お取り引き日）にも司法書士に渡す書類にもなります。
直接的に税が定められるだけあって、指標としてはかなり重要視されています。
ポイント：基本的には全体理解として知っておいたほうがいいと言ったところでしょう！やはり最も大切なのは、「実勢価格」であり、相場の価格であります。過去から今、今から将来どのように土地の値段が変化していくのか！の方がより具体的に知っておいたほうがいいと言えます。
講義No.１０のまとめ、Q & A
不動産というのは流動性が悪いと一般的には言われていますが、まさにその通りです。売りたい人は、買いたい人を一人見つければいいだけですが、それが金額の如何によっては、なかなか物件が売れなかったりします。
しかし、すぐに売れる場合もあります。それはよっぽど欲しい人がいたからか、即決価格の売値だったからです。
つまり、なかなか売れないというのは一般的に少し高めの設定で売りに出す人が多いという解釈ができます。そう言った意味合いでも、不動産は相場感を掴んでおかないと、相場よりも高く買ってしまうことになり兼ねません。
質問：相場の価格と言ってもどれが高くて、どれが安いのか見分けは付けれますか？
回答：基本的には利回りが高い物件は「お値打ち物件」になりますが、建物の構造と築年数が関係しているので、例えば利回り９%であっても、鉄筋コンクリート造で築１０年しか経過していない場合は「お値打ち物件」になりますが、鉄骨造で築３０年経過していた場合は、相場ぐらいになります。
質問：固定資産税評価って、固定資産税の納付書に書いている金額ですか？
回答：そうです。納付書に記載の固定資産税評価額を金融機関に提出しても大丈夫です。ただし、こちらについても実勢価格よりも金額が劣ります。
《不動産投資セミナー告知》
もっと実践で使えるノウハウを知りたい場合は、私のセミナー参加をお勧めします。
今回のセミナーでは、不動産投資の本当のリテラシーを語ります。
【限定セミナーの内容】
１、掘り出し物件の集客の仕組み
２、物件が購入できるのかの見極め
３、物件を安く買う方法
４、手元資金を潤沢にする長期無担保融資
特典①銀行への信用力の付け方
特典②不動産を安く購入できる仕組みのシステム
🎁不動産投資ツールを無料プレゼント
１、銀行に提出する事業計画書ラフ案と、その使い方動画
２、事業計画書とセットで使用する事業収支計画書と、その使い方動画
※無料のセミナーですが、これだけでも１００万円くらいの価値はあります。
【２０１９年】
７月６日（土） 大阪会場１３：３０〜１５：３０
７月１３日（土）東京会場１３：３０〜１５：３０
【不動産投資セミナー詳細ページはこちら】
追伸
不動産投資セミナーを開催する西恭平ってどんな人？
《あなたのお悩み解決します》
LINE@会員限定で、初級コースの基礎講義よりレベルの高い実践向きのノウハウを提供しています。
頂いた質問に回答する形式になりますが、不動産投資家のほとんどの皆さんが、物件を買ってもいいのかの判断材料に不安を抱えています！
下記の動画は、物件を購入できるのかの判断の仕方を回答させていただきました。どの物件にも当てはまる回答になっていますので、もし不安を抱えていらっしゃる場合は、ライン登録をしてください。
今なら下記のライン会員限定動画を🎁プレゼントします。
【ライン登録はこちらのURLをクリックするか、下記のバナーをクリックしてください】http://nav.cx/j9U8MFs
不動産投資をはじめてみたいという方には是非、不動産投資の基礎が学べる。
不動産投資養成学校の初級コース、全３０講義を無料で受け取れます！
書店に置いてある本の知識を網羅していますので、有料になる前にお受け取りください。
↓
