不動産投資入門 講義No.６
第三部 不動産投資を始める前に知っておくこと
（１）物件購入にはどれくらいお金の準備が必要？
不動産を買おうとするときに必要になるのが、不動産の売買代金とその諸費用が必要になります。
本や書籍などでは一般的に諸費用は物件価格の７%程度用意をしていればいいとはありますが、それは不動産の価格によって変わって来ます。
１０００万円程度の不動産であれば、諸費用は７%程度で済みますが、
５０００万円の不動産になれば、諸費用で１０%は必要になります。
１００００万円の不動産であれば、諸費用は最低でも１０%は必要になるという感覚的なものになります。
何が感覚になるかというと、不動産に手直しが必要なのかどうかによって、大きく左右されます。
１００００万円の不動産で手直しの具合によっては、５００万〜１０００万の改修工事が必要です。つまり、最低でも諸費用というのはあくまでも不動産購入のための諸費用であって、リフォームが必要な場合は、１５００万〜２０００万は用意しないと不動産は買えないと判断できます。
※その他、５０００万の不動産も１０００万の不動産も、諸費用とは別にリフォームが必要な場合は、別途自己資金が必要になります。
《諸費用一覧》
・仲介手数料（400万以上は物件価格の３%プラス６万円に消費税）
・不動産登記費用（所有権移転登記費用に司法書士費用含む）
・不動産取得税（登記費用とほぼ同じくらい掛かります。詳しくは司法書士に確認する）
・契約書印紙代（売買契約書に貼付）
・固都税精算金（固定資産税、都市計画税の365分の所有日数割）
・銀行手数料（約１０万円程度、もしくは売買代金の何%か！）
・抵当権設定費用（司法書士業務、大抵は銀行提携の司法書士が請け負う）
・振込手数料
・火災保険料（火災保険、地震保険等）
※上記に、必要であればリフォーム費用が必要になります。
※区分所有であれば、管理費と修繕積立金が必要になります。
基本的には上記で足ります。もっと詳しく知りたい場合は、私のセミナーに来ていただけてましたら、私が使っている諸費用を記入できるエクセルシートを無料で動画解説付きでプレゼントします。
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２の事業収支計画書のことですね。
上記が全てではありません。下の方まで諸費用一覧と、原価の合計金額、銀行金利や融資金額から自動計算、売却した場合の手元に残る資金まで、手間いらずの自動計算付き。※使い方の解説動画まで付けています。
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金融機関というのは、購入する物件の評価と、借りる人の属性によって貸し出す融資金額が変わります。
もちろん、金融機関の種類（メガ・地方・信用金庫・信用組合・ノンバンク）によっても評価の基準が変わります。
《基本パターン》
１、物件価格と諸費用も含めた全額の融資
２、物件価格のみ融資、諸費用は自己資金
３、物件価格の90%〜80%の融資
仮に、３になった場合でも落ち込む必要はありません。私でもAという金融期間では３の判断が下されたとしても、Bという銀行で２の判断が下されます。
どの銀行も全て３の判断か、ダメな判断をする場合は逆にその物件から手を引いたほうがいいと考えています。
１の判断はほぼ無いと思ってください。
ポイント：上記の諸費用の概念は、金融機関の融資に大きく左右されますが、それ以上に、『運用予備費用』を常に用意しておくことです。
１０００万の物件利回り１０%を諸費用１００万出して買ったとします。
運転資金と、次の物件購入費用として、あと２００万あれば余裕の賃貸運営できますが、空室になることも予期せぬ支出に見舞われる場合もあるので、資金があれば十分耐え切ることができると言えます。
（２）諸費用の具体的な説明
不動産を購入する時に諸費用は必ず掛かります。
１、不動産仲介手数料
不動産屋に支払う手数料です。物件を紹介してくれて、契約の流れやお取り引きまでちゃんと導いてくれる会社を選ぶことですが、契約・決済まで済んだ場合の報酬として、４００万以上の物件の場合は、３%プラス６万円と消費税がかかります。（手数料を値下げすると次から付き合いしてくれなくなるくらい嫌がられます）
２、不動産登記費用
不動産は所有権という権利があり、売主から買主に所有権が移転します。
司法書士が請け負う仕事ですが、決済のお取り引き日に、「不動産登記費用」や「抵当権設定費用」を司法書士に渡すと、司法書士が法務局に手続きに行くという流れです。費用の中に司法書士の報酬が含まれています。
３、不動産取得税
不動産を購入すると、約３ヶ月後くらいに不動産を取得したから税金を払ってくださいと納付書が届きます。費用はほぼ不動産登記費用と同じぐらいですが、不動産を購入する時に、司法書士に不動産取得税はいくらなのか確認しておくと正確な金額を先に知ることができます。
４、印紙代
契約書に貼付する印紙代ですが、売買の代金によって印紙代金が変わります。
５、火災保険
火災保険料として、保険期間を定めて、決済のお取り引き日に保険屋さんに費用を納めます。
６、固定資産税・都市計画税
１月１日の所有者の元に納付書が届きます。届く時期は５月ごろですが、お取り引き日によっては物件を手放している人もいます。その為に、３６５分の所有期間によって、年間の固定資産税等の精算を行います。
※区分所有の場合も、管理費や修繕積立金の精算が必要になります。
※収益不動産も所有期間までの家賃の精算が必要になります。家賃というのは月末に翌月分の家賃を支払います。月末に決済（引き渡し）をした場合は、翌月分の家賃が売主の元に入金されます。その精算です。
ポイント：はじめて取引する時は、何がどうなっているのか分かりにくいものです。ですが、イメージができていれば行動を伴わせることができます。
全体イメージをつけることをお勧めします。
講義No.６のまとめ、Q & A
不動産購入には諸費用が必要不可欠です。購入する不動産の諸費用明細を全て出しておくことで、掛かる費用と支払い時期が明確になります。
また物件融資は金融機関によって評価が変わるので、３行から５行は金融機関に相談しておくと、どれかでいい返答をいただける可能性があります。
質問：諸費用はどうしたら分かりますか？
回答：不動産を紹介してもらった仲介業者が一覧にして出してくれます。ただし、質の悪い業者は正確に全てを出してくれるわけでも無いので、自身でも何が必要なことなのか知識をつけておくことをお勧めします。
※わからないことがあれば相談に乗ります。ブログのコメントか、ラインからメッセージを送ってください。
質問：自分の属性が知りたいです。
回答：皆さんそうおっしゃいます。一番リアルに属性がわかるには、金融機関に融資の審査をしてもらうことが一番です。購入予定の物件を金融機関５行くらいを使って、実際に資料を出して融資の審査をするのが一番です。
それはちょっと気がひける場合は、相談でも大丈夫です。
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