不動産投資入門 講義No.５
（３）自己資金が少なくても、大きな不動産が買える
不動産を購入する上で、ほとんどの人が金融機関から資金調達をして物件を購入します。要するに銀行融資です。
つまり、物件価格全額を自己資金として用意する必要もなく、大抵は物件価格を融資を組んで、残りの諸費用を自己資金で出します。
中には、物件価格の１０%や２０%は自己資金を出すと言われる方もいらっしゃいますが、それでも物件価格の全額を自分で用意しているわけではありません。
仮に１億円の物件であっても、物件価格の全額を融資を組む場合、諸費用の１０００万円程を用意すれば、物件を買うことが出来ます！
これを、少ない力（１０００万円）で、大きなものを動かす（１億円の物件を買う）このことをレバレッジと言います。
簡単に言うと、「テコの原理」です。
レバレッジを使うことによってどんなメリットがあるのか？
例えば、物件価格１０００万円を利回り１０%で買ったとします。
家賃収入は年間１００万円になります。
ではレバレッジの効果を使って、１０００万円は諸費用として自己資金を出して、１億円の融資を組んで物件を買ったとしましょう。
利回りは同じ１０%であったとしても、家賃収入は年間１０００万円まで膨れ上がります。
もちろん、銀行融資を組んでいるのでローンの支払いは必要になりますが、収益が１０倍になりました。
ポイント：ここまでが基本的な書籍などで書かれてますが、今回はもう少しツッコミます。上記の例の場合は、収益は１０倍になったとしても、手取りは同じくらいになります。しかし、本当の不動産投資はそこではありません。
本当の不動産投資は、年間元金がどれくらい返済して、残債がどれくらいになったのか！？これに尽きます。
仮に、２０年返済の場合、１億円の融資は年間元金が５００万円返済します。
つまり、１年後の残債が９５００万円になっています。
では、長期譲渡所得の５年以上経過した場合はどうでしょうか？
２５００万円元金を返済しています。つまり、残債は７５００万円になっているのです。仮に、５年経過時に利回り物件として、買った価格の１億円で売ったとしたら、７５００万円しか銀行に返さなくていいので、実質２５００万円手元に残ります。※減価償却は考慮していません。
これが最大の不動産投資の醍醐味なのです。
（４）不動産投資は相続税対策になる
相続時には相続税の複雑な計算が必要となりますので、その辺りは専門職の税理士さんにお任せしたとして、ここでは不動産を持つことのメリットをお伝えして行きます。
例えば、現金を相続した場合、１億円なら１億円の額面の評価の計算になります。５千万円なら５千万円の額面になります。
しかし、なぜ不動産を持つことにより、相続時の節税になるのか？
不動産というのは、相続税路線価で評価をするからです。
この相続税路線価というのは、市場で売買されている価格よりも低く設定されていて、仮に１億円で売買されている土地であったとしても、相続で評価される額は７千万になったりします。
建物があった場合も同じですが、さらにいうと人に貸す投資用の不動産の場合はさらに評価額が下がります。
仮に、５千万を現金で相続した場合は、額面通り５千万の相続評価金額になりますが、投資用の土地と建物の場合、２千万くらいまで相続税評価を圧縮できる場合もあります。
そうなると、５千万の現金の場合は、相続税を納税することになりますが、２千万円まで相続税評価が下がった場合は、基礎控除など含めると、納税の責任から解放されることになるでしょう。
※基礎控除や債務など、相続とは千差万別です。具体的な相続税や、いくら不動産で圧縮するのかは、税理士の先生にご相談ください。
ここで一つだけ注意点をお伝えします。
ポイント：不動産屋と連んでいる税理士には注意です！相続税対策と言えば不動産屋の格好の餌食になりやすく、納税時期までに買わなければいけないとなると、割高な物件を買いやすくなるのも特徴です。
税理士から紹介される不動産屋には注意が必要で、割高物件を買わせてくる場合があり、ついつい税理士の紹介だと信用してしまう傾向になり、買ってしまったりしますが、不動産屋から税理士の元にちゃんとバックのお金が入るようになっていたりするので、物件の見極めと、人に対する見極めが必要です。
提案：相続税の対策は、できる限り早めに手を打つこと！早期の行動で、あとで焦って物件を購入しなければならない状態にしておくことです。
講義No.５のまとめと、Q & A
この講義では、少しアレンジして提案までお伝えしているのは、実際に餌食となる方が非常に多いからです。
基礎講義の内容より、少し応用に近いお話になりますが、押さえておいた方が良いお話だと思いましたので、お話をさせて頂きました。
早期の行動が、資産を承継していく大きな鍵を握っていることをお忘れなく！
質問：レバレッジと聞くとFXのように怖いイメージがありますが大丈夫ですか？
回答：確かに、レバレッジと聞くと金融投資のようなイメージが湧くかもしれませんが、違う点は２５倍とか５０倍のフルレバが無いところではないでしょうか！？あくまでも家賃収入で融資の返済をしていくので、物件さえ間違えなければ、レバレッジはかけてはいますが、リスクは低く押さえられます。
質問：相続税の対策で新築のアパートを進められていますが、建てても大丈夫でしょうか？
回答：私が考えるに、利回り次第だと思います。アパートを新築で建てた場合、利回りがいいというのは、毎月しっかりとお金が残るという意味合いです。仮に、お金は少ししか残らないが、アパートを建てた方が相続税の納税額が減るので！と言いた場合は、別の方法を考えた方がいいかも知れません。
ちなみに言うと、私なら手残りの少ないアパートは建てずに、中古の利回りのいい賃貸マンションを買います。
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