不動産投資入門 講義No.４
注意：譲渡損失の繰越控除（動画の補足説明）
不動産投資で損失（不動産赤字）が出た場合、個人は青色申告が条件となって、損失（不動産赤字）を将来に繰り延べできる。
〈個人の場合〉
不動産赤字が出た場合、給与所得と合算しても、赤字が残る場合は、翌３年間繰り越して不動産赤字を使うことができる。
ただし、（ここが注意：動画では個人でも繰り越せると言っていた譲渡損失ですが、繰り越せませんでした。）投資用不動産を売却した場合の売却損は、同じ年に売却した譲渡所得（要するに売って儲けた利益）とは合算できますが、譲渡所得以外の不動産所得や、給与所得・事業所得とは合算ができません！
※損益通算することも、繰り延べすることもできません。
※青色申告には期限があって、確定申告と同じで3月15日までに行う必要があるので、自分でやる場合も、税理士に依頼をする場合も、早期に動いていたほうがいいと言えます。
〈法人の場合〉
法人の場合は、利益と支出・損失の概念しかないので、仮に不動産を売って赤字が出たとしたら、その赤字の持ち越しは最長９年間、赤がなくなるまで繰り延べすることができます。
第二部 不動産投資の魅力に迫る
（１）不動産投資の２つの儲け方
インカムゲイン（家賃収入）
基本的には、新築時の家賃設定から築年数が経つにつれて家賃は少しずつ下がって行きます。意味合いとしては近隣含め、最新鋭のマンション化（外観・室内・内装）が原因ですが、中古物件でもある程度の家賃の価格帯になると、一定層の入居者が存在しているため、維持管理できている物件は家賃の底値が固まります。
極端に築年数が古い物件のリノベーション工事で家賃をアップさせるなど、外観が古い物件を無理やり再生するやり方はありますが、工事費用が高くつくため、家賃をアップしたとしても、とても回収できるとは思えませんので、得策ではないと言えます。
むしろ、相場の家賃設定を尊重して、それに合わせた買値で調節して利回りを出すほうが懸命だと言えます。
キャピタルゲイン（売却益）
一般的な考え方では、買った時よりも売った時の方が、値段は下がる傾向にあり、仮に買った時よりも安く売却したとしても、ローン残債が減っているので、損をする訳でもないと世間や書籍などで書かれていますが、
これは不動産投資における誤った知識の伝達であると言えます。
売却益の考え方では、利回り商品（１棟の賃貸マンションや家賃を生み出す収益物件）は、相場が利回り感で成り立っています。
相場が右肩上がりのトレンドであれば、買った利回りよりも、売った利回りの方が低くなりますので、むしろ買った時よりも高く売れることになります。
その逆も然りで、買った利回りが低かった場合、右肩下がりのトレンドを形成した場合、次に売るときはある程度利回りをつけて売らないと売れなくなります。つまり、買った時よりも安く売ることになります。
しかし、どちらの場合であっても家賃収入でローン返済をしています。
ローンの元金は年々減っていくので、仮にトレンドが右肩下がりであった場合、安く売ってしまうかも知れませんが、残債より高く売れば損はしない。
そしてインカム収入もあるので、むしろ利益が出ていると言えます。
しかし、原価割れしている場合は、売却損という名目（個人は不可・法人の場合は売却損が、利益を上回った場合は可能）で、損金計上の繰り延べができるので、残債がどれだけ減っているのか！？
相場のトレンドはどちらを向いているのか！？
これが噛み合わされば、大きな収入を得ることができる点を、物件購入時にしっかりと吟味する必要が出てきます。
ポイント：購入時に、何年後に売却をして、その際の残債は幾らで、その際の売却売値は幾らぐらいで（相場のトレンドを読む）を必ず計算しておく必要があります。
（２）減価償却と節税は２つの意味合いを理解する
減価償却とは、不動産の建物や設備について、使用により経年劣化していく固定資産に対して、購入した費用（買った不動産の建物）を、その固定資産の対応年数によって費用として経費計上できる会計の処理のことを言います。
要：不動産は土地と建物で金額が分かれていて、戸建の場合は土地５００万、建物５００万で、合計として１０００万円が不動産の価格になります。
減価償却は建物の５００万円を、償却期間（建物の構造や築年数によって変わる）が仮に築年数が古くて４年だった場合、１年間に１２５万円分経費として認めますということです！
仮に年間家賃収入が、１００万円だった場合、償却した赤字分の方が多いので、賃貸運営で赤字がでたことになり、赤字分を「給与所得と損益通算」できるので、払いすぎた税金が返ってくるという仕組みです。
例：１００（家賃）−（１２５（建物償却）+１０（利息）+１０（その他））＝ –４５万円の運営赤字
年収５００万 – （−４５万赤字） ＝ ４５５万
※確定申告をして所得を修正することで、払いすぎた税金が返ってくる。
※金利も経費計上ができる。
※その他は、戸建へ行く時の交通費や、戸建で使う電化製品などの設備も経費計上できる。（領収書レシートを確定申告で添付）
ポイント：減価償却は実際には赤が出ていないのに、経費として赤字計上ができるから、株式やFXには無い不動産投資ならではのメリットです。
しかし
減価償却がなくなってしまったらどうなるのか？
５００万円（建物で償却４年の築古）を４年で償却を使い切った場合は、
税金が丸々かかって来ることをお忘れなく！
例１００（家賃）– １０（利息）−１０（その他）＝８０万利益
この場合は、８０万円の利益に対して税金がかかります！
なので、節税対策で不動産を買い進めて行く人がいるのは、要するに減価償却を使い切った人たちであるのです。
ポイント：減価償却は使い切るとなくなるが、新たな物件は減価償却がふんだんにある！つまり循環させれば合法的に節税がし続けられる。
この考え方は、個人でも法人でも同じです。
基礎講義No.４のまとめと、Q & A
減価償却は中古物件でも使えるということを理解すると、不動産投資を「新築・築浅・築古」のミックスして物件所有しておくとかなりリスクヘッジになります。
新築：利回り低いが長期で融資が組めて、減価償却も緩やかに長期間使える
築浅：利回りが良くなり、比較的長期で融資が組めて、減価償却も中長期間使える
築古：利回りは非常に良くなり、融資年数は短くなる。金利も高めだが、減価償却は即効性があり、数年の単年度で使い切れる
質問：減価償却は年間どれくらい赤字が出せるのか教えてください。
回答：この辺りについては私はいつもパートナーの税理士に聞いています。私の場合は、法人成りしているので、年間の決算書があり、月次の試算表があります。物件を購入時に、どれだけ年間償却できるのか都度聞くようにしています。その物件と、所有の物件で年間どれだけ減価償却が使えるのか確認しています。気になられる場合は、購入前に顧問の税理士か、知り合いの税理士さんに確認をしてみましょう。
質問：よく本に家賃は下がると書いていますが、どれくらい下がりますか？
回答：本当に２０年ほど所有して見ないとわからないことだと思います。私はほとんど中古物件を買っていますが、家賃が下がったと実感したことはありません。ですので、８年〜１０年くらいの期間では顕著に家賃が下がった実感はありません。
※売却して循環してまた中古を買ってますので、下がった実感は特に感じていません。むしろ、家賃が上がるような工夫をしています。
質問：売却益（キャピタルゲイン）で大きく儲けることはできますか？
回答：できますが、右肩上がりのトレンドの最初の安い時期に購入していた場合、大きな売却益が出せます！私も２０００万〜７０００万まで幅広い売却益を連発して出すことができました。ポイントはできる限り安く買うことです。
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