不動産投資入門 講義No.３
（４）基本的な不動産投資の種類とその特徴
家賃収入を生み出してくれる不動産の種類を４つご紹介して行きます。
これらは基本的な不動産投資の対象物件であり、基本を抑えることで応用物件への対応もスムーズになりますが、基本的な物件のみでも十分に不動産投資を楽しんでいただけます。
①１棟の賃貸マンション
町で良く見かける賃貸マンションです。建物が大きい小さいはありますが、人が沢山住めるので、収益力は大きいですがその分価格も高価なものになります。
建物の構造も鉄筋コンクリート造（RC造）から、鉄骨造（S造）と構造も物件によって異なります。また、ファミリータイプ・ワンルームタイプといった住居の種類も異なります。
※価格帯は10,000万〜30,000万が一般的です。
※建物がしっかりしていて資産性がある。
②１棟のアパート
アパートと言えば、２階建・３階建で建物が木造と言ったイメージがあります。また住居として貸し出せる戸数も目の届く範囲の４戸から多くても１５戸くらいになりますので、不動産投資としては最もポピュラーな投資対象と言えます。
※価格帯は2,000万〜10,000万が一般的です。
※築年数が、新築か築古かによって長期保有か中長期保有かに分かれます。
③区分所有マンション（分譲マンション）
言わば分譲マンションの１室を買って、人に貸す不動産投資です。
投資対象が１戸になりますので、管理に目が届きやすく、価格も調整しやすく比較的に安く購入できます。
※価格帯は500万〜2,000万が一般的です。
※物件数が多いので物件を選んで投資はできますが、どの物件も管理費と修繕積立金がかかるため、純収益としては少なくなる。
④一戸建て
こちらも言わば一戸建てのくくりになりますが、多くの建物が木造建築物となるため、築年数が新しい建物は、一戸建てのくくりになりますが、昭和に建てられた築年数が古い建物は、連棟住宅のような隣同士が引っ付いているという場合もあります。
※価格帯は500万〜2000万が一般的です。
※築年数が古い物件は安く購入できて収益力が高くなりますが、建物の構造（駆体）が古いため傷みやすく、修繕が必要になってくる。
ポイント：全てが一長一短ではなく、収益力のみを上げるとどうしても建物が古くなる傾向がありますが、リスクヘッジをして資産を形成するには、種類の織り交ぜが必要であると言えます。
（５）不動産投資の一連の流れ
不動産投資と一言で言っても、一人で全てをこなせる訳ではなく、関わる人々のお陰で一連の流れがうまく流れます。
ここではその流れごとに重要な役割をご紹介して、一連の動作の流れのイメージを掴んでください。
不動産を購入するまでのフロー
①不動産業者
不動産投資で肝心要なのが不動産業者です。不動産物件の紹介を受けるところが最初の工程です。投資対象に狙いを定めて（何が欲しいのか明確に不動産業者に伝える）物件を紹介してもらいます。
物件の紹介を受けて、物件を見に行って（内覧できる場合は内覧、できない場合は外観のみ）いざ購入の意思が固まった段階で、購入の意思を伝えます（不動産購入申込書）その間に銀行に不動産融資の相談に行きます。
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②金融機関
銀行に融資の相談に行きます。銀行の窓口に行って不動産融資の相談を伝えると、融資に必要な資料を教えてくれます。資料を取り揃えて融資の承認を待ちます。※融資承認期間約２週間から１ヶ月
無事に融資承認が通ると、いよいよ売主との売買を契約します。
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③売主との売買契約から決済（引き渡しと代金支払い）
売主との売買契約の契約書は、不動産業者が作成します。売買契約には、「不動産売買契約書」と「重要事項説明書」の説明をを受けて、内容に不備がない場合は、記名押印をして定められた手付金（売買代金の10%程度）を売主に渡して、売買契約を無事に終えます。
日程を調整して、決済（手付金を差し引いた残りの売買代金の支払い）の準備に取り掛かります。
決済時に引き渡しを受ける訳ですが、不動産の所有権を売主から買主に移転する所有権移転登記の手続きは、司法書士の業務になります。お知り合いで司法書士がいらっしゃる場合はその方に依頼するか、不動産業者が紹介してくれる司法書士に依頼をするかします。
購入した不動産に保険をかける場合は、決済の日程に合わせて「火災保険」や「地震保険」に加入します。こちらもお知り合いか、不動産業者の紹介者で話を進めます。
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④物件を購入してからの流れ
（１）不動産の管理会社
不動産管理会社は、あなたに変わって全ての不動産管理業務を請け負います。
・家賃の回収やトラブル対応
・入居者の募集や賃貸業者への営業活動
・退去の立会いからリフォーム・マンション管理の清掃等
※大手より小回りのいい中小企業をお勧めします。きめ細かいサービスは上の指示で動いていては間に合いません。また大手は一人で数十棟任されるので小回りが効かない上に費用が高い傾向にあります。
（２）家賃保証会社
家賃滞納のトラブルから解放させてくれるのが家賃保証会社です。家賃滞納があったときに、入居者に代わって家賃保証会社が立て替えて家賃を支払ってくれて、滞納者に取り立てに行ってくれます。
※不動産管理会社に業務を委託するときに、家賃保証もしっかり付けてくれる業者を選ぶと安心です。
（３）清掃業者
１棟の賃貸マンションやアパートのような共同住宅は、ゴミ置き場が決まっていて、ゴミの収集後も汚れや臭いが出ます。また、週に一度は廊下や階段の清掃をしないと、汚しても平気な環境だと、どんどん悪化して、最悪の場合はそう行った入居者が集まったマンションになったりします。
※清掃業務も不動産管理会社の選定によって選択されるか、自主管理の場合はネットなどで自身で業者を吟味して選びます。
（４）リフォーム業者
入居者が退去をして部屋はリフォームが必要な場合があります。手直しが必要な箇所があればそこをリフォームしますが、自主管理の場合は自分で手配をします。
※リフォーム業者についても、不動産管理会社に委託をしていた場合、退去の立会い時にリフォーム内容からリフォーム業者の手配まで一任できます。
（５）税理士
税務関係については税理士にお願いしても構いません。サラリーマンの場合は確定申告が必要ですので、自身で書類を集めて自分で確定申告をしてもいいですし、確定申告の時に税理士にお願いしてもいいです。毎月の資料が大変は場合は、税務にかかる書類関連の整理も含めて税理士にお願いすることもできます。
ポイント：自分で自主管理をすることもできます。その場合は余分な費用の発生がないので手取りの収入は増えますが、時間を取られてしまいます。
不動産管理会社に業務を委託すると、全ての業務から一部業務委託まで選択できます。全ての業務を委託する場合は、不動産購入後の運営で時間を取られることもなく、安定した家賃収入を手に入れることができます。
講義No.３のQ & A
質問：不動産投資の初心者です。はじめはどんな物件から買えばいいですか？
回答：あなたの所得状況や、自己資金の状況によっても変わりますが、もし不動産投資が不安な場合は、ワンルームマンションから始められるのもいいかも知れません。売買価格が安い分、仮に失敗したとしても痛手は少ないと思いますし、もし空室になったとしても、負担も少なくて済みます。
質問：１棟の賃貸マンションは凄く高いですが、私も買えるようになりますか？
回答：もちろん買えるようになります。確かに金額だけで言えば高いかも知れません。私もはじめは融資の承認が通るのか不安でした。ですが、融資の承認が通って無事に買えましたし、振込の処理になりますのでお金を見ることもありません。ですが、不動産投資の実績は大事です。あなたの実績を金融機関は見ていますので、入居率や融資の支払い状況、金融機関への定期預金をしてあなた自身の信用力を上げていく必要があります。
質問：どこがいい管理会社かわかりません。
回答：管理会社の選定は難しいです。私もはじめは自主管理をして実績を作りましたが、途中で管理会社に切り替えましたが、どこの管理会社もふざけた仕事しかしない所が多かったです。
でも今は納得の管理会社を見つけています。ポイントはその管理会社が不動産が好きかどうかです。好きは積極的に追求します。つまり、積極的にできることを追求しているということは、拘りがあり報酬以上の仕事をしてくれます。
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