不動産投資入門 講義No.１
初心者のための不動産投資の基礎講座 講義No.１
あなたは誰？
自己資金400万円を、僅か6〜7年で、6億円稼いでシンガポールに移住した西恭平です。
現在37歳、4人家族、日本に所有する不動産投資会社のオーナーです。
私個人の実績としては、賃貸マンション21棟最大所有。区分・戸建・連棟・店舗などの収益物件に加え、土地や用地などの売却益狙いの不動産投資も数多く成功させて来ました。
ですが、不動産投資スタート時期は、コネなし・金なし・人脈なし・銀行交渉もしたことなし、まさに無い無い尽くしのスタートでした。
わからないことが、わからないというレベルでしたが、突撃前進あるのみで、手探りで不動産投資を覚えて、成功の階段を駆け抜けてきました。
もちろん辛いことも悲しいことも乗り越えてやって来たので、初心者のあなたの気持ちも十分に理解しています。
できる限り分かりやすく講義を進めて参ります。
はじめに
不動産投資って難しいんじゃないか！？
・確かに物件選びや、空室になるんじゃないかと心配されるところもありますが、株式投資やFX（外国為替証拠金取引、信用取引）と比べると、リスクが少ない投資と言えます。
ポイント：日々の値動きをチェックする必要はありません！
・不動産を買って、住居として貸し続けている限り、毎月安定して家賃収入が入ってきます。管理会社に物件管理を任せてしまえば、家賃の集金から、入退去のリフォームの手配、賃貸募集、入居者のトラブルやクレームにも対応していただけます。
ポイント：購入した不動産運用に手を取られないので本業に集中できる
復習：値動きを気にする事もなく、物件を管理会社に任せる事で、時間を大きく確保した投資ができる。
融資を受けて物件を買うので、自己資金が少なくても不動産投資ができる。
レバレッジ（テコの原理）が効くのも不動産投資の特徴です。少ない力（自己資金）で、大きな物（物件価格３０００万等）を動かせる（買える）のも魅力の１つです。
ポイント：全額を自己資金で用意する必要がない
融資を受けるのも審査が必要になりますが、詳しくは別の講義で解説します。
最初は小さな物件からスタートすると流れが分かりやすい。区分所有（ワンルーム・ファミリー含め分譲マンションの１室）からはじめれば、自己資金は物件価格の８%程なので、200万円の自己資金があれば、不動産投資がはじめられます。
復習：物件を担保に銀行融資を受ければ、少ない自己資金で大きな物が買えるので、大きな利益を狙うことも可能です。
人に貸す不動産は節税ができる！？
税金対策として不動産投資をする人もいるくらいで、不動産の建物と設備は減価償却（建物が目減りしていくという考え方・実際に出費している訳ではない）として経費計上でき、あと金利や通常物件に必要な支出も経費計上が可能です。
経費は不動産赤字として認められていて、給与所得−不動産赤字＝節税となり、確定申告をすることにより、多く支払いすぎた所得税や住民税が還付（返ってきます）
ポイント：不動産赤字は払いすぎた税金が返ってくる
相続税対策として不動産投資をする人もいる！？
相続時に現金と不動産では、その評価の計算方法が異なります。資産の評価が下がれば、納める納税額が変わり、大きく節税が望めます。詳しくは別の講義でお話します。
復習：人に貸す不動産は合法的に認められている節税ができる。
興味はあるけどちょっと不安を解消するQ&A
質問：不動産って高いし、自分にもできるものですか？
答え：最初は誰もが未経験者です。私もはじめは未経験からスタートしましたし、成功している不動産投資家の方も、未経験からスタートをしています。
私の経験ですが、不動産を初めて買った時、案外簡単なものだなっと感じました。ですが、本講義や他にも正しい知識を身につければ、あなたも不動産投資はできるようになります。
質問：住宅ローンがありますが不動産投資はできますか？
答え：家を買うときに組むのが住宅ローンですが、それは給与から全てを差し引いた手取り収入から住宅ローンを払いますね。不動産投資の場合は、家賃収入から融資を受けたローンを支払いますので、住宅ローンの支払いと考え方が異なります。また、住宅ローンを組んでいても、不動産融資のローンを組むこともできます。
質問：不動産業者は怖いと聞きます。騙されたりしないですか？
答え：よくネットで騙されたなどの体験談などが掲載されていますが、不動産業者も数が多い業種なので、業者を見極める必要がありますが、全てを鵜呑みにするのではなく、見極めるポイントとして、事あるごとに質問攻めをしてみましょう！
悪い業者であれば面倒なので、正しい回答をしなかったりしますし、その回答に疑問を感じた場合は、別の業者や会計士に相談してみましょう。
逆に、正しい回答で親切丁寧に教えてくれる人は信頼できるかも知れません。
ただ、その場合でも、あなた自身がそれなりの知識を身につけて接した方が得策だと言えます。
総称：不動産投資そのものは、そんなに難しいことではありません。物件の情報を収集して、実際に物件を見に行ってみたり、積極的な行動を起こすとで、興味が湧いてきたりやる気が出てきたりするものです！
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追伸
不動産投資セミナーを開催する西恭平ってどんな人？
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頂いた質問に回答する形式になりますが、不動産投資家のほとんどの皆さんが、物件を買ってもいいのかの判断材料に不安を抱えています！
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