不動産転売で６億円稼いだプロが教える投資用不動産の【最大の仕入れどき】とは？
不動産投資ノウハウ
投資用不動産《最大の仕入れ時》についてお話をします。
こんにちは、西です。
※これは私の自己分析になります。あくまでも私のビジョンになるので、必ずしもそうなるとは限らないし、参照程度に見ていただければと思います。
2008年頃に振り返って、相場分析を行いましたが、当時会社が不良債権中で積極的に賃貸マンションやアパートの物件を探した期間は短いですが、それでも右も左もわからない時期でしたが、業者飛び込みをして「利回り１６%以上でないとウチは買わない」と知らないながらに豪語していました。
ちょうど2009年頃には物件情報を貰えるようになっていたのですが、当時の利回りで鉄骨造昭和63年（当時の残存14年）利回り14%～15%。RC造でいうと、平成元年（当時の残存28年）利回り11%～12%の物件情報を見かけました。
残念ならがこの頃にはリスケをしていたので融資が使えなくて、賃貸マンションやアパートと言った大型案件は触らないようにして、自分のできること（区分や戸建て）にシフトしていたので、少し事業用不動産の相場から離れました。
初めて賃貸マンションの購入
私が動き出したのは、2013年3月末に会社の不良債権問題を解決して、会社が正常であると銀行から認められた時です。ちょうどその年に、住之江区で賃貸マンション7500万円で購入して、原価（9500万円/上から下まで外壁ペンキ塗り替え）で利回り15%でCFは純利益で50万円毎月残る超利回りのいい物件でした。
多分、2009年頃に出会った事業用の賃貸マンションは、エンド目線での利回りだったと推測できます。なので、プロ目線で言いますと、利回り17%から18%は狙えると今は思っています。実際鉄骨造の築年数が古い物件は利回り20%を超えている物件はゴロゴロ有りました。
当時の出来事でいうと、2012年12月よりアベノミクスがスタートした頃です。ちょうど株価が上がって来た頃です。
2014年から2016年は私が一番事業用不動産を買った年です。エンド目線、プロ目線については下記の通りです。
プロ目線 【鉄骨造】残存10年前後、利回り12%から15% 【RC造】残存10年から20年前後、利回り11.5%から12%
エンド目線 【鉄骨造】残存10年前後、利回り9%から10% 【RC造】残存10年から20年前後、利回り8%から9% ※上記は私が仕入れをして、エンド出口で販売した利回りです。
しかし、2016年ごろからちょうど潮目が変わったと感じ出しました。極端に利回りの良い物件情報が減りました。そして2017年、2018年では、我々の会社で購入したのは収益系でいうと、築浅のRC造、利回り10%が最後の物件になります。
つまり、2016年頃から賃貸マンション系の利回りが極端に下がり出し、2017年と2018年はその傾向が顕著に現れたと言ったところです。
【結論】
2008年リーマンショックが起きて、その後2012年12月にアベノミクスがスタート。
翌年には株価が上がり出してきた。
なので、2008年から2012年の４年間は不動産価格は据え置き。
2013年頃から価格に変化が見え始め、2014年・2015年には上昇傾向にあり、2016年頃を境に、顕著に価格が上昇をしたと読めます。
以降2017年以降は、利回りの合う賃貸マンションを見つけるのが至難の技になったと分析しています。
つまり、2009年から2015年までの7年間が、《最大の仕入れ時》であったと私は見ています。 特にアベノミクスがスタートしてからは、銀行融資も積極的に受けられるようになったので、2013・2014・2015年の3年間が不動産仕入れで最もアツい時期であったと分析しました。
※大阪市内・府内の不動産市場
続いて、上記の例の通りは行かないのが相場ですが、大きく上がったものは、下がり、下がり切ったものは、徐々に上がるというのが不動産市場です。
仮にもし2020年オリンピックの年に相場が崩れた場合のシュミレーションでいうと、2021年から2024年までが価格が据え置き（底値）4年間。
2025年くらいから変化が見え始め、2026年・2027には上昇傾向になり、2028年頃を境に、顕著に価格が上昇するかも知れません。
※一概に言えませんが、2025年に万博があり、2024年頃には何かイベントを起こして欲しいところですが、今回はリーマンショック以上の波が押し寄せて来ると思うと、暗黒時代は長引く可能性もあることを前提にして、自身の将来ビジョンを作って頂ければと思います。
