不動産投資入門 講義No.１６
（２）融資を受ける金融機関の順番
書店で売っている不動産投資の本では、まず都市銀行から順番に融資の打診をして、次に地方銀行、そしてその次に信用金庫や信用組合、そして最後にノンバンクに融資打診をしていこうと教えているのが多いですが、これは不動産投資のプロから言わせてもらうと、誤った考え方です。
例えば、都市銀行に木造建築物のアパートで残存期間を消化した築年数が古い物件の融資を打診したとしましょう。
まず、よっぽどの上顧客でなければ融資の相談にも乗ってくれません。
これは、都市銀行が築年数が新しめで利回りは少々低くても、綺麗で億単位の物件の融資を好むからです。
では、先ほどの木造建築物を地方銀行に相談したとしましょう。答えは都市銀行と同じです。基本は取扱高が低くて、融資しにくい物件は好みません。
信用金庫や信用組合はどうでしょうか？
答えはやっと相談に乗ってもらえるといったところでしょう。
この場合は、信用組合の方が融資に積極的に乗ってきてくれます。
ポイント：融資に順番なんてありません。あるのは金融機関の物件の好みと、それを知ってどこの金融機関に相談するかだけです。金融機関の好みの物件を知っておくと、的を絞れます。
（３）融資期間はどうやって決まるの？
融資期間は個人と法人とで異なります。個人の場合は、完済年齢から逆算されて融資期間を決定しますが、建物の法定耐用年数にも影響を受けます。
耐用年数の期間がたっぷり残っている場合と、完済年齢８０歳上限までの期間の短い方が選択されますが、所得や所有不動産などとの兼ね合いがあるので一長一短ではありません。
また、法人の場合は基本ベースが２０年です。
しかし、法人の場合も耐用年数によってその貸出年数が決まります。
例えば、鉄骨造で耐用年数が１０年しか残っていない場合は、１８年くらいが最長になったりします。逆に、鉄筋コンクリート造で耐用年数が３０年残っているとしたら、法人の場合であっても交渉次第で２５年の期間に伸ばせる可能性もあります。
ポイント：融資相談をする金融機関に、物件の評価を出してもらう時に、融資年数は何年くらい組めるのか聞いてみましょう。
残存年数が少ない場合でも、１５年は組めそうですとか、ある程度の目明日は教えてくれます。
講義No.１６のまとめ、Q & A
本屋で売っている不動産投資の本と、実戦で不動産投資をやるのでは、違いがある部分もあるので、まずは本屋で売っている方法を試してみましょう。
試してみた結果、金融機関の物件の好みについて理解したのちに、私の言っているような物件と相性にいい金融機関に融資の相談をするという流れに行き着きます。
質問：融資年数は長い方がいいのですか？
回答：融資年数が長い方が、支払いのペースが緩やかになるので、月次の収入が手元に多く残るようになります。
質問：信用組合や信用金庫の金利はどれくらいですか？
回答：信用組合や信用金庫にもよりますが、貸出金利は２％から４％と言ったところでしょう。付き合いが長くなってくると、信用金庫は１％台まで金利を下げてくれるようになります。
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